10 hasznos tipp, hogyan kezdj airbnb-s szálláskiadásba

Az airbnb-ként ismert, rövidtávú lakáskiadásként is emlegetett szállásfoglalási rendszer 2008 óta létezik. Magyarországon a 2010-es évek elején kezdett terjedni és mára hatalmas ágazattá nőtte ki magát. Az amerikai székhelyű Airbnb mellett több cég is foglalkozik ennek az online piactérnek a működtetésével, pl. a Booking.com. A rendszer lényege, hogy az ingatlantulajdonos feltölti a kiadó szobája, háza adatait egy erre szolgáló felületre. A világ bármely táján élő érdeklődő pedig interneten keresztül lefoglalhatja az ingatlant a számára megfelelő időtartamra.

Ám ahhoz, hogy a bérbeadás megfeleljen a törvényi feltételeknek, az ingatlantulajdonos kénytelen pl. erre engedélyt beszerezni az ingatlan fekvése szerinti önkormányzattól, adószámot kérni, számlatömböt esetleg pénztárgépet vásárolni, regisztrálni az onlineszámla-rendszerbe, stb.

De lássuk ezeket szép sorjában.

1.

A bérbeadást tervezőnek elsőként az illetékes jegyző engedélyét és az erről szóló határozatot kell beszereznie. Az engedély kiadásának rendjét a 239/2009. (X. 20.) Kormányrendelet szabályozza. A kérelem beadása előtt azonban nem csak ezt, hanem az adott önkormányzat erre vonatkozó helyi rendeletét is érdemes áttanulmányozni. A kérelem formanyomtatványa általában megtalálható az önkormányzat honlapján, vagy átvehető személyesen a Polgármesteri Hivatalban. A dokumentumon fel vannak sorolva a csatolandó iratok, melyek szükségesek az engedély kiadásához.

 

2.

Amikor a bérbeadó átvette a működési engedélyt a jegyzőtől, be kell jelenteni a tevékenység végzését a NAV-hoz. Erre a célra a ’T101-es nyomtatvány szolgál, mely A01 oldalának 7. rovatában az „552006 Üdülési, és egyéb átmeneti szálláshely szolgatás m.n.s.” ÖVTJ-számot kell szerepelni.

A ÖVTJ/18 szerint ebbe a tételbe tartozik: (https://www.ksh.hu/docs/osztalyozasok/ovtj2/ovtj_tartalom_2018_01.pdf)

  • a jellemzően napi vagy heti, elsősorban rövid időtartamú tartózkodás céljára nyújtott szálláshely-szolgáltatás; egyáltalán nem vagy minimális kiegészítő szolgáltatásokat nyújt
  • a faház, bungaló napi takarítás nélkül
  • az egyéb, üdülési célú szálláshely-szolgáltatás

Nem ebbe a tételbe tartozik:

  • a rövid időtartamú szálláshely-szolgáltatás napi takarítással, ágyneműcserével, étel- és italszolgáltatással
  • a falusi szálláshely-szolgáltatás
  • a falusi szálláshely típusú vendégszoba, vendégház
  • a házak, illetve bútorozott vagy bútorozatlan lakások vagy apartmanok bérbeadása tartós használatra, jellemzően havi vagy éves időtartamra

Egyéb szálláshely: szálláshely-szolgáltatás céljára hasznosított, (a szálloda, panzió, üdülőház, közösségi szálláshely kivételével) nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás rendeltetéssel létesített önálló épület vagy annak lehatárolt része, ahol az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat.

A legfontosabb fogalmak pontos meghatározása a Kereskedelmi törvényben olvasható (2005. évi CLXIV. törvény). Pl. kereskedelmi jellegű turisztikai szolgáltatási tevékenység, szálláshely, szálláshely-szolgáltatás, magánszálláshely, stb. Ugyanebben a törvényben kerül szabályozásra több, a rövid távú szálláshelykiadással összefüggő kérdés, melyekről a 2020. évi XCVI. törvény is rendelkezik.

A fent említett ’T101-es nyomtatvány, a kitöltési útmutató és a kitöltéshez szükséges keretrendszer letölthető a NAV honlapjáról (2020-ban 20T101 néven). A nyomtatvány elektronikus beküldése ügyfélkapus azonosítás segítségével történik.

Amennyiben a kérelmező nem rendelkezik adószámmal, ennek igénylése is ezen a nyomtatványon történik. Továbbá itt kell nyilatkozni a székhelyről, telephelyről, a választott adózási módról, áfa-alanyisággal kapcsolatos adatokról, a munkavégzés jellegéről, a tevékenységi formáról, egyéb tevékenységi körökről, stb. is.

(https://www.nav.gov.hu/nav/letoltesek/nyomtatvanykitolto_programok

3.

Amennyiben a bérbeadó adószámos magánszemélyként végzi ezt a tevékenységet, nem kell iparűzési adó alá bejelentkeznie, mert nem alanya ennek az adónak. Ha azonban egyéni vállalkozóként vesz részt airbnb-s ügyletekben, akkor ezzel kapcsolatban bejelentési (majd bevallási és adófizetési) kötelezettsége van az illetékes önkormányzat felé.

4.

A bérbeadó köteles alapnyilvántartást vezetni a bevételeiről (és kiadásairól) abban az esetben, ha az e tevékenységből származó bevételével szemben költséget számol el, vagy az adóévben nem (vagy nem csak) kifizetőtől szerez ilyen bevételt. Az alapnyilvántartás formáját az 1995. évi CXVII. (a személyi jövedelemadóról szóló) törvény 5. melléklete szabályozza.

Az alapnyilvántartás vezetésére kötelezett magánszemély (mint airbnb-s bérbeadó) e kötelezettségét pénztárkönyv vezetésével teljesíti, ha más alapnyilvántartás vezetését nem választja.

Fő szabályként az szerepel, hogy alapnyilvántartást úgy kell vezetni, hogy az önálló tevékenységből származó jövedelem tevékenységenként megállapítható legyen.

Az alapnyilvántartás típusát a magánszemély adóévenként határozhatja meg, de ettől a választástól az adott évben már nem térhet el. Az alapnyilvántartást az adó és az adóelőleg megállapítására előírt időszakonként a megfelelő adatsorok összesítésével le kell zárni.

A fent említett Pénztárkönyv megvásárolható nyomtatványboltban (Sz.ny.504 számon), de a nyilvántartási kötelezettség teljesíthető egy megfelelő számítógépes program segítségével is.

5.

A szállásadó magánszemély a szálláshelyszolgáltatásról számlát, illetve bizonyos feltételek fennállása esetén gépi nyugtát köteles kiállítani.

Ezért az adószám megérkezése után nyomtatványboltban vásárolni kell számlatömböt, amennyiben nem számlázóprogram segítségével történik majd a számlák kiállítása. Előbbi esetben be kell szerezni még egy nyomtatványt a papírboltban, ami a szigorú számadású nyomtatványok nyilvántartására szolgál. Amennyiben a bérbeadó számlázóprogram alkalmazása mellett dönt, úgy a kiválasztott program felületén regisztrálni kell, majd a program használatba vételét be kell jelenteni a NAV-hoz (a SZAMLAZO nevű nyomtatvány alkalmazásával).

6.

A bérbeadónak regisztrálnia kell az onlineszámla-rendszerbe, ahová vagy kézzel viszi be a számlatömbben rögzített adatokat, vagy a számlázóprogramja automatikusan adja át ezeket. Utóbbi esetben egy technikai felhasználót is létre kell hozni, mert ennek segítségével tud kommunikálni a számlázóprogram és az onlineszámla-rendszer. A jelentendő adatok körét jogszabály tartalmazza.

7.

Nyugta kiállítására csak az alábbi feltételek együttes fennállása esetén van lehetőség:

  • ha a megszálló vendég nem ÁFA-alany magánszemély,
  • a szállásdíjat a szálláshely igénybevételének időpontjában készpénzben azonnal megfizeti, és
  • a szállásdíj adót is tartalmazó összege a 900 ezer forintot nem haladja meg.

Az online pénztárgép használatát szabályzó rendeletek alapján az airbnb pénztárgép-használati kötelezettséggel járó tevékenység. Ezért a bérbeadónak online pénztárgépet kell üzemeltetnie és nyugtát kiállítania csak ezzel szabad. Azonban dönthet úgy is, hogy gépi nyugta kiállítása helyett kizárólag számlakibocsátással tesz eleget a bizonylatolási kötelezettségének. Ebben az esetben mentesül a pénztárgépüzemeltetés alól, azonban az így kiállított számlákat minden hónapban jelentenie kell a NAV felé a PTGSZLAH nevű nyomtatványon.

8.

Bankszámla nyitása (pénzforgalmi számla) csak abban az esetben kötelező, ha a bérbeadó magánszemély bejelentkezett ÁFA-körbe, vagyis nem ÁFA-mentes kategóriát választott a bejelentő lapján.  

9.

Bélyegző készítését jogszabály nem írja elő, de célszerű.

10.

2020. január 1-től kötelező használni az NTAK (Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ) rendszerét. Regisztráció után egy szálláshelykezelő szoftver segítségével rendszeresen adatot kell szolgáltatni pl. a vendégek nevéről és egyéb adatairól, érkezésük és távozásuk időpontjáról, stb.

Egyéb fontos szempontok a biztonságos működés érdekében:

  • Egészségvédelem és tisztaság (különös tekintettel a COVID-19 elleni védekezésre)
  • Elérhetőségek kifüggesztése (vészhelyzeti hívószámok, legközelebbi kórház, gyógyszertár, háziorvos, stb.)
  • Megfelelően összeállított elsősegélycsomag kihelyezése
  • Füstjelző, szén-monoxid-érzékelő, tűzoltókészülék elhelyezése és rendszeres karbantartása, a helyi tűzvédelmi előírások betartása
  • Menekülési útvonalak, vészkijáratok kijelölése és jelzése
  • Balesetveszélyes helyek, eszközök felmérése és intézkedés a veszély elhárításáról
  • Házirend készítése és kifüggesztése
  • Dohányzási tilalom jelzése
  • Felelősség- és lakásbiztosítás kötése
  • Gondoskodás a megfelelő vagyonvédelemről
  • Szükség esetén könyvelői segítség kérése
  • Gondoskodás az adózással kapcsolatos előírások folyamatos betartásáról, fizetési kötelezettségek teljesítéséről, a törvényes működésről
  • A jogszabályi környezet folyamatos követése mind helyi szinten, mind a parlamenti törvényalkotás tekintetében
  • Szabályzatok készítése – pl. működési, adatvédelmi és adatkezelési, kamerás megfigyelési, parkolási, tűzvédelmi, munkavédelmi, stb.

Ha úgy érzed, elakadtál a tennivalók sűrűjében, a Kvantum Könyvelőiroda szívesen segít a szálláshely-szolgáltatás elkezdése és folyamatos működése során is.

Cikksorozatunk következő részében az aribnb-vel kapcsolatos adózási szabályokat ismertetjük.