Airbnb-s szálláskiadás adózása – adószámos magánszemélyek

Az ingatlanbérbeadás és az rövidtávú szálláshelyszolgáltatás (airbnb) nem azonos fogalmak. Ahhoz, hogy a releváns adózási szabályokat meghatározhassuk, tisztázni kell, melyik fogalom mit takar. Ez alapján lehet eldönteni, hogy az általunk választani kívánt tevékenység milyen kategóriába tartozik és hogyan adózik.

A fogalmak tisztázásában a KSH oldalán megtalálható ÖVTJ-tartalom és a Kereskedelmi törvény segít.

https://www.ksh.hu/docs/osztalyozasok/ovtj2/ovtj_tartalom_2018_01.pdf

552006 Üdülési, egyéb átmeneti szálláshely-szolgáltatás m.n.s. (airbnb)

Ebbe a tételbe tartozik:

  • a jellemzően napi vagy heti, elsősorban rövid időtartamú tartózkodás céljára nyújtott szálláshely-szolgáltatás; egyáltalán nem vagy minimális kiegészítő szolgáltatásokat nyújt
  • a faház, bungaló napi takarítás nélkül
  • az egyéb, üdülési célú szálláshely-szolgáltatás

559001 Nem üdülési, nem turisztikai egyéb szálláshely-szolgáltatás

Ebbe a tételbe tartozik:

  • az átmeneti vagy hosszabb időtartamú, nem szabadidős, nem turisztikai célú szálláshely-szolgáltatás egyágyas vagy többágyas szobákban ideiglenesen tartózkodó személyek számára (pl. albérlők háza)
  • a vasúti hálókocsis szálláshely-szolgáltatás
  • az üzleti célú szálláshely-szolgáltatás diákok, idénymunkások, munkavállalók részére

559007 Szoba bérbeadása

Ebbe a tételbe tartozik:

  • a szoba, lakrész kiadása nem turisztikai célra, ideiglenes jelleggel

Egyéb jellegzetes különbségek:

  • bérbeadási tevékenység adószám nélkül is végezhető bizonyos feltételek megléte mellett, míg az airbnb-hez adószám kiváltása mindenképp szükséges
  • airbnb-jellegű bérbeadás csak működési engedély birtokában végezhető, míg a „sima” bérbeadáshoz ez nem szükséges
  • az ingatlan bérbeadása bérleti szerződés megkötése alapján történik meg
  • a bérbeadó egyéb szolgáltatásokat (pl. takarítás) nem nyújt, ellentéteben az airbnb-vel, ahol takarítás, ágyneműmosás általában előfordul kiegészítő szolgáltatásként

Ha a választott tevékenység a fenti besorolás alapján üdülési, egyéb átmeneti szálláshely-szolgáltatás (airbnb), akkor fontos tisztában lenni az e területre vonatkozó speciális adózási szabályokkal.

Fontos, hogy ez a tevékenység csak adószám birtokában végezhető akkor is, ha valaki nem egyéni vállalkozóként akar szálláshelyet kiadni.

Az előző cikkünkben említett ’T101 számú nyomtatvány azonban nem csak az adószám kiváltására alkalmas, hanem ezen kell nyilatkozni bizonyos adónemek választásáról, vagy nem választásáról.

1.

Személyi jövedelemadó

Az egyéb (magán) szálláshely-szolgáltatást nyújtó (fizető-vendéglátó) magánszemélyek kétféle módon állapíthatják meg adófizetési kötelezettségüket:

  • tételes átalányadózás alapján
  • önálló tevékenységből származó jövedelemként

Tételes átalányadózás

Feltételei:

  • ugyanannak a személynek adóévenként max. 90 napos időtartamra nyújtható szállás-szolgáltatás
  • az ingatlan a tevékenységet végző tulajdonában, vagy haszonélvezetében van
  • a tevékenységet végző legfeljebb három – nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű – lakásban vagy üdülőben végez szálláshely-szolgáltatást

Az adó összege, befizetése:

  • a tételes átalányadó évi összege szobánként 38.400 forint
  • az adót egyenlő részletekben kell megfizetni, a negyedévet követő hó 12. napjáig
  • ha valaki év közben kezdi meg a tevékenységét, akkor is meg kell fizetnie a teljes évi adót

Az adó választása:

  • a tevékenység bejelentésekor a ’T101 nyomtatványon
  • a választás egy egész naptári évre szól
  • amennyiben magánszemély át szeretne térni erre az adózási módra, ezt a tényt az előző évre vonatkozó éves adóbevallásához fűzött nyilatkozatban jelentheti be

Egyéb előírások:

  • a tevékenységgel kapcsolatos valamennyi bizonylatot meg kell őrizni a jogszabályokban előírt időpontig
  • a magánszemély köteles kiegészíteni, javítani az adóhatóság által készített adóbevallást a szálláshely-kiadásból származó adatokkal

Hátránya:

  • ha az adózónak szüksége van jövedelemigazolásra, az adóhatóság által kiállított igazolás nem fogja tartalmazni a fizető-vendéglátó tevékenységből megszerzett valós jövedelmet

Az önálló tevékenységből származó jövedelem szerinti adózás

Ebben az adózási módban kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása

  • 10%-os költséghányad figyelembe vételével

Ebben az esetben a befolyt árbevétel 90% tekintendő jövedelemnek és az így kapott összeg alapján kell megfizetni a 15%-os személyi jövedelemadót. Ebben az esetben nem kell gyűjteni a költségszámlákat.

  • Tételes költségelszámolással

Amennyiben az igazolható költség eléri vagy meghaladja a bevétel 10%-át, úgy érdemes a tételes költségelszámolási módszert választani. Ebben az esetben a tevékenységből befolyt árbevétel csökkenthető a jogosan felmerült költségekkel. Az így kiszámított jövedelem után kell befizetni a 15%-os személyi jövedelemadót. Ilyen költségek pl. a rezsi, a karbantartás, vagy az amortizáció. Fő szabály szerint a magánszemély csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett és szabályszerűen igazolt kiadást veheti figyelembe. A részletes szabályok az 1995. évi CXVII. (szja) törvény 3. mellékletében olvashatók. Az értékcsökkenésre vonatkozó részletes szabályokat az szja-törvény 11. melléklete tartalmazza.

Mindkét esetben adóelőleget kell fizetni, a negyedévet követő hó 12-ig.

2.

Általános forgalmi adó

A magánszemély a NAV-hoz történő bejelentkezéskor dönthet úgy, hogy a szálláshely szolgáltatására alanyi adómentességet választ. Ennek feltétele, hogy a bejelentés adóévében a gazdasági tevékenysége után várható bevétele időarányosan nem haladja meg az alanyi adómentesség választására jogosító 12 millió forintos összeghatárt. Ha valaki év közben kapja meg az adószámát, úgy a bevételi értékhatárt időarányosítani kell.

Az alanyi mentességet választó magánszemély szálláshely szolgáltatása után adófizetésre nem kötelezett, előzetesen felszámított adó levonására nem jogosult és kizárólag olyan számla kibocsátásáról gondoskodhat, amelyben áthárított adó nem szerepel, helyette az AM rövidítés kerül feltüntetésre.

Amennyiben a szálláshely-szolgáltató bejelentkezéskor az általános szabályok szerinti adófizetési kötelezettséget választ, úgy számláit a nyújtott szolgáltatásnak megfelelő ÁFA-tartalommal kell kiállítania. Ebben az esetben bizonyos feltételek fennállása esetén adólevonási jog is megilleti őt az általa beszerzett termékek, igénybe vett szolgáltatások tekintetében. A részletes szabályok megtalálhatók az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvényben.

3.

Szociális hozzájárulási adó

Abban az esetben, ha a fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat alkalmazza, akkor szociális hozzájárulási adó fizetésre kötelezett.

2020. július 1-től a jövedelem 15,5 százalékát kell szociális hozzájárulási adó címén megfizetni.

A természetes személy adófizetési kötelezettségének felső határt szab a törvény: a jövedelem után az adót addig kell megfizetni, a jogszabályban nevesített jövedelmek együttes összege az adóévben eléri a minimálbér 24-szeres összegét. A részletszabályok megtalálhatók a szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvényben.

Az adót (adóelőleget) a személyi jövedelemadó, ill. a személyi jövedelemadó-előleg  megfizetésével egyidejűleg kell megállapítani és megfizetni, vagyis a negyedévet követő hó 12-ig.

Az adót a személyi jövedelemadóról szóló bevallásban, minden év május 20-ig kell bevallani. Amennyiben ehhez az adóhatóság által készített tervezet kerül felhasználásra, azt ki kell egészíteni a szociális hozzájárulás fizetésére vonatkozó adatokkal. Ebben az előlegként megfizetett adót is ki kell mutatni és a különbözetet határidőig meg kell fizetni.

 

4.

Idegenforgalmi adó (IFA)

Általános szabály szerint adókötelezettség terheli azt a magánszemélyt, aki nem állandó lakosként az önkormányzat illetékességi területén legalább egy vendégéjszakát eltölt.

Mentes az adókötelezettség alól pl. a 18. életévét be nem töltött magánszemély, a közép- és felsőfokú oktatási intézményben munkavégzés céljából az önkormányzat illetékességi területén tartózkodó magánszemély, az önkormányzat illetékességi területén lévő üdülő tulajdonosa vagy bérlője, stb.

Az adó alapja a megkezdett vendégéjszakák száma, vagy a megkezdett vendégéjszakára eső szállásdíj.

Az adó mértékének felső határa: személyenként és vendégéjszakánként 300 Ft, vagy a szállásdíj 4%-a.

Az adó beszedésére kötelezett a szállásadó, aki akkor is köteles az adót befizetni, ha annak beszedését elmulasztotta.

A szálláshely-szolgáltatónak a tevékenység megkezdése előtt be kell jelentkeznie az Önkormányzathoz. Ezután kap egy nyomtatványt, melyen nyilvántarthatja a vendégforgalom adatait. Ennek segítségével állapítja meg a havi adófizetési kötelezettségét.

Az IFA bevallása a “Bevallás az idegenforgalmi adóról” nevű nyomtatványon történik. Minden Önkormányzatnak saját nyomtatványa van. Ilyen  nyomtatványt kérhető az Önkormányzatnál, vagy letölthető a honlapjukról. De leadható elektronikusan is az e-önkormányzat felületén, vagy az ÁNYK-n keresztül. Az idegenforgalmi adóbevallást mindig a következő hónap 15-ig kell beküldeni az Önkormányzathoz és eddig a határidőig kell befizetni is.

5.

Helyi iparűzési adó (HIPA)

Azon magánszemély, aki szálláshely szolgáltatási tevékenységét nem egyéni vállalkozóként végzi, a helyi adótörvény értelmében nem minősül adóalanynak, így helyi iparűzési adó fizetési kötelezettsége nem keletkezik.

 

Ha ijesztő számodra ez a sok választási lehetőség és adónem, keresd  a Kvantum Könyvelőirodát! Mi segítünk eligazodni az adójogszabályok útvesztőjében.

 

Cikksorozatunk következő része az airbnb-vel foglalkozó egyéni vállalkozók adózásával foglalkozik majd.